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仅签订网签合同能否认定交易双方成立存量房买卖合同关系?

作者 lawyermr 浏览 发布时间 2017-06-13 13:16:52


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什么是网签?


 所谓网签,就是房屋交易双方签订合同后,到房地产相关部门进行备案,并在网上予以公布,用户可以根据网签号对合同进行查询。已经进行了网签的房产无法第二次录入信息,房产无法交易给第三方,通过这种联网的透明化方式,可以有效防止一房二卖,保障交易安全。


02

如何进行网签?


根据广州市国土房管局发布的存量房网上交易手续办理的基本程序及注意事项可知,当前可通过房地产中介机构协助交易双方进行网签,也可以由交易双方自行办理网签。至于具体的操作是,登录存量房买卖交易系统,在线录入存量房买卖合同的相关合同条款内容,联机打印合同,由房屋交易双方在合同上签字。

网签后,由交易当事人持有关资料到房屋所在地的交易登记部门申请办理转移登记手续。


03

办理了网签,但未签订存量房买卖合同


现实中,不时发生交易双方先办理网签手续,签订网签合同,却尚未签订《存量房买卖合同》的情形。在此情况下,如房屋交易双方就合同的成立、生效或履行产生纠纷,应当如何处理?


※案例一:(2015)熟开民初字第00037号案

原告奚某与被告朱某、顾某就两套房产的交易事宜进行接触洽谈,原告欲出售其名下房产。2014年12月12日,双方通过房产经纪机构办理了存量房买卖合同网上签约手续。合同第十九条均载明本合同自甲、乙双方签订之日起生效,但双方均未在合同上签字,也未继续办理房产过户登记手续。此后,原告以价格未达成一致为由,要求被告协助办理前述网签备案的撤销手续,被告不予同意,为此,原告起诉至法院。


审理中,原告表示,因考虑到当时房价的敏感程度,故双方商定买卖价格先拟定一个登记价格申请,实际买卖价格待房屋评估后再行商定。因此,双方只在相关部门进行买卖申请登记,未签订《房屋买卖合同》。后房屋经评估,原告认为价格太低,被告则认为价格太高,故双方均愿意放弃该次房屋买卖。但被告要求原告支付违约金,否则不同意撤销买卖申请登记。进入到诉讼过程中,被告主张双方存在房屋买卖法律关系,但未能提交相关证据予以证实;原告否认双方存在合同关系,认为合同价格并未确定,从未签订书面房产买卖合同。


法院审理认为,本案所涉的房屋已在房产管理部门的网上签约系统备案,网签行为已然完成。然而,双方并未在备案的合同上签字确认,合同依法未能成立,对双方不具有约束力。双方在缔约过程中,为合同的成立与履行在相关部门办理了网签备案登记,现因房屋买卖合同未成立,备案合同所表征的合同债权并不存在,被告基于协助的先合同义务,应协助原告办理网上签约备案的注销手续。原告诉请要求被告协助撤销存量房交易合同申请表,应予以支持。被告辩称双方存在房屋买卖合同关系,不同意撤销,依据不足,本案不予采信。


※案例二:(2009)朝民初字第24866号案

该案被称为我国首例房屋买卖网签注销案。该案的房屋买卖双方到房屋权属登记中心申请了存量房自行成交网上签约,房管部门进行了网上登记后,要求双方签字确认“存量房买卖合同信息表(自行成交)”,同时还约定了在申请转移登记之前,如需要注销网上信息的,10日内由买卖双方共同申请,超过上述时间的,可由买方申请。双方完成网签手续后,买方支付完毕交易所需的税费,卖方则将电卡及供暖协议交给买方。后卖方拒绝与买方签订存量房买卖合同,并要求与买方共同注销网上信息。买方拒绝,并提起诉讼。


该案一审法院认为,双方在购房申请表和信息表中,确认了房屋坐落、价款、支付方式等主要条款,且已向税务部门缴纳了相关税费,故双方的合同已经成立,双方应当继续履行合同,由买方向卖方支付房价款39.9万元,卖方配合买方办理房屋过户手续并交付房屋。

该案二审经过中级人民法院调解,最终由买方支付卖方房价款70万元,卖方配合买方办理房屋过户手续。



上述两个判决结果截然不同的案例,引出了一个关键问题:只签订网签合同是否表明交易双方达成买卖房屋的合意?


有一种观点认为,网签合同符合合同的成立要件:具有合法的形式、确定了双方的合意以及合同订立的条款完备;

另外一种观点认为,网签并不影响房屋买卖合同的成立与生效。房屋买卖合同的成立及生效与否在于合同本身是否符合合同成立与生效的实质和形式要件。就房屋买卖合同的成立而言,只要房屋买卖的双方当事人通过缔约过程达成意思一致即视为合同成立。小编认为,网签作为一种备案的手段,主要目的在于防止一房二卖,保障交易安全,起到了公示的作用。而无论上述第一种观点还是第二种观点,都应当结合具体案情考察当事人是否通过缔约过程而达成房屋交易的合意。比如在名为买卖实为借贷的情况下,单独考察网签合同本身,网签合同并不能成为房屋买卖合同成立或生效的要件,裁判者应当结合网签合同以及交易双方磋商的过程,综合认定双方是否存在房屋交易的真实意思表示。如果可以证实双方具有房屋交易的真实意思表示,应当认为,交易双方签订了形式完备、内容合法的网签合同,双方之间的房屋买卖合同成立并生效。


来源广州仲裁委员会”(gzac_gziac)微信平台。

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